陈志龙：中国房地产开发商，不跳水，则跳楼！

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       深秋时节，凉意袭人。作为“最坚硬泡沫”的中国楼市正在起变化。

　　楼市黄金十年中每年都有的“金九银十”今年荡然无存，打折风从南到北席卷中国楼市。被认为是炒房团发源地的温州，全城劲刮“抛房潮”，“资金周转急卖”、“白菜价出售”等字眼出现在中介的房源信息上，报纸上出现连续整版的抛房广告。在另一个炒房热点城市杭州，惊曝“神秘买家退房505套，总额近13亿”的新闻。在深圳，“兰亭国际名园”打出了中秋特价“直降7000元”，降幅超过20%，创下今年深圳商品房单价最大降幅。在上海及周边的昆山，一套别墅狂降千万元。而在北京通州等地“直降万元”的楼盘也开始集中出现。在南京，开发商“1万诚意金抵50万房款”的整版广告出现，并出现小开发商资金链断裂溜之大吉、政府接管善后的事情。

　　数据显示，南京的库存量就超过5万套，北京等大城市的库存率再创新高，2011年楼市有重演2008年楼市库存爆仓的可能。

　　随着年关临近，打折卖楼将是去库存化的最好手段。而万科、招商、保利、世茂、远洋、碧桂园等为代表的大开发商的主动打折，使得各地正上演一出出价格跳水大戏。

　　楼市降温的同时，与之如影随形的土地出让市场亦红灯高悬。数据显示，前8个月全国土地出让金不足去年的一半。

　　中国楼市泡沫持续膨胀，无外乎货币泡沫膨胀和土地财政依赖。前不久还有人说，这两个问题注定了“中国楼市的泡沫是钢做的，还得继续涨”。但这世界上从来没有钢做的泡沫，再坚硬的泡沫也终究是泡沫。

　　笔者以为，此轮房地产调控能初见成效，主要得益于管理层以釜底抽薪的决心动摇了孶生房地产泡沫的货币基础。房地产是高杠杆、高度依赖银行信贷的，与中国房地产业的“黄金十年”相伴的是日益宽松的货币政策。而经过近两年持续的银根收紧，开发贷款的额度几乎枯竭，另辟蹊径的地产信托“过把瘾就死”，逾万亿元的体外循环资金今年也全部进了笼子；资本市场对地产融资大门彻底关闭。而在终端环节，利率上调使购房成本激增，投机者撤离楼市。紧缩甚至使普通的房贷额度都已告罄，江苏就有超过300亿元的房贷在银行排队“等贷”。这种“两头抽血”必然加剧开发商的失血。

　　实际上，中国的楼市，特别是一些大城市的楼价早已与当地的购买力脱节，但之所以还能节节上升，是因为有源源不绝的外地投资者不断前来承接。

　　北京、上海的楼价已升至大部分当地人都买不起的地步，万科的报告称，只有2%的北京人能买得起北京的房子。城市愈大，吸引外来资金的能力愈大，与本地购买力脱节的情况就愈严重。全中国的富人都想在北京、上海、海南拥有房子，山西的一个煤老板、河南蒲县的一个煤矿局长，竟然在北京坐拥数十套豪宅。因此限购是用近乎 “宵禁”的非常手段，冻结冷却沸腾的市场。而与此同时，多层次保障房建设正以史无前例的规模铺开，为分流旺盛的购买力开辟行洪通道。这套组合拳不能不说用心良苦。

　　当然，良药苦口，难免有副作用，限购亦然，难免挂一漏万误伤“刚需”。但面对持续发酵的超级泡沫，限购实属无奈而有效之举，就像面对高烧病人，医生总是为其先降温，再找病灶，对症下药开方子。通过限购，让充斥楼市的“动物精神”冷静下来，抑制需求的同时挤压货币泡沫，并为财政体制改革和保障性住房的大面积推出赢得时间。如此以时间换空间，待后续相关改革和配套政策到位，此轮限购所支付的执行成本和负效应也能很快得以弥补。

　　从某种意义上说，楼市价格的适度松动或者跳水，是市场挤泡沫的过程，中国的楼市泡沫如再任其发酵，会祸及子孙、殃及社会和金融稳定。从这个层面上来说，当前的跳水还是一项竞技运动，谁跳得早、跑得快还能活下来，用潘石屹的话说就是“现在降价不丢人”。而开发商如果迷信以往的经验，硬撑到最后，那就是要跳楼了，要出大问题的。

（新华日报 陈志龙）